경매절차 개요
경매의 종류
강제경매
경매절차는 강제경매 또는 임의경매 두 종류로 나뉩니다.
강제경매의 경우 대상이 부동산일 경우에 대표적으로 집행되는 방법입니다.
채무자가 임의로 채권자에게 채무를 갚지 않은 경우 강제적으로 채무자의 부동산에 대하여 매각을 실행하는 방법입니다
임의경매
임의경매는 보통 담보권의 실행을 위하여 경매를 하는 방식으로 저당권 혹은 담보권을 가진 채권자에게 채무자가 채무이행을 하지 않을 경우 담보권에 의한 우선변제를 받기 위한 담보물건을 경매하는 것입니다.
경매절차는 강제경매와 비슷합니다.
지하철 5호선 행당역이 단지 바로 앞 30m 거리에 위치합니다.
또한 5호선 신금호역까지 600m 거리로 도보로 이동 가능하며 트리플역세권 왕십리역 또한 500m 거리로 도보로 이동 가능합니다.
동북선이 왕십리역에 개통 예정이고 서울의 중심에 있어 어느지역이든 이동이 수월한 장점이 있습니다.
경매절차 단계별 프로세스
해당 물건지의 법원은 입찰물건이 정해지면 매각기일을 공고합니다.
물건의 특성에 따라 판사의 재량껏 기일입찰과 기간입찰로 경매절차를 진행합니다.
그 중 통상적으로 이루어지는 방식이 기일입찰방식인데 기일입찰의 경매절차를 쉽게 소개해 드리겠습니다.
경매신청 및 매각의 실시 (경매절차 시작)
경매절차의 개시 시점은 법원에 채권자의 경매신청이 접수된 시점입니다. 법원은 해당물건의 부동산을 압류한 후 관할 등기소에 기입등기를 하도록 합니다. 그리고 채무자에게 이를 송달해 경매결정을 알립니다.
그 후 법원에서 지정한 날까지 채권자들은 배당요구를 할 수 있으며 보통은 압류의 효력 이후 일주일 내에 결정되며 매각기일의 이전에 종기됩니다.
다음 법원은 부동산의 현 상태, 점유상태, 차임등 현황에 대하여 조사하고 감정사에서 평가액이 나오면 최저매각가격을 결정하게 됩니다. 그 후 매각결정기일을 지정하여 공고합니다.
매각절차
매각결정기일이 공고되면 지정된 날 매각을 실시하여 최고가매수인과 차순위매수신고인이 있다면 이를 지정합니다. 매수인이 없을 경우 최저가격을 낮추어 다시 매각기일을 정합니다.
최고가매수인이 있다면 이해관계인의 의견을 반영해 매각허가여부를 결정하게 됩니다. 매각허가여부에 관련하여 이의가 있다면 이해관계인은 바로 항고할 수 있습니다.
매각 대금의 납부
매각허가결정이 되면 대급지급기일을 매수인에게 공지하여 잔금의 납부를 고지합니다. 매각허가결정이 확정되면 기한 내 언제든 대금 납부가 가능합니다.
배당절차
최고가매수인이 잔금을 완납하게 되면 법원은 배당기일을 지정하여 배당을 요구한 채권자들에게 통지하고 배당을 하게 됩니다. 이때 매수인이 지정기한까지 잔금을 미납한 경우에 차순위 매수인이 있을 시 낙찰인이 변경되며 없을 경우에는 재매각을 실시합니다.
채권자들에게 있어 배당에 관련하여 이의가 있다면 배당이의의 소를 제기하여 배당에 관련한 경매절차 순서를 변경요청 할 수 있습니다.
매수인은 매각잔금을 완납한 후에 부동산의 소유권을 취득하며 소유권이전등기 및 말소등기를 진행할 수 있습니다. 이 같은 절차로 서류상 경매절차는 종료되게 됩니다.
인도명령 (경매절차 마무리)
해당 물건에 대항력이 없는 점유자가 점유를 하고 있는 매수인은 잔금을 완납한 동시에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이는 잔금완납 시점으로부터 6개월 내에 신청을 반드시 해야 하며 이 기간이 지나면 인도명령소송으로 진행되게 됩니다. 인도명령이 수월하게 끝날 수도 있고 상당기간이 소요될 수도 있는데 인도명령까지 완료되면 모든 경매절차가 종료되었다고 볼 수 있습니다.
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