서울 강남구 역삼동 핵심 입지에 위치한 오피스텔 경매 물건, 2024 타경 110754를 분석합니다. 감정가 2억 4천2백만원에 시작하여 현재 최저 입찰가 8백 5십여만원으로 대폭 하향 조정된 본 물건은 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다.
물건 개요
- 사건번호: 서울중앙지방법원 2024 타경 110754
- 물건 종류: 오피스텔 (주거용)
- 소재지: 서울특별시 강남구 봉은사로 170, 4층418호 (역삼동, 대건강남헤브리치써밋761)
- 건물 면적: 전용 14.77㎡
- 층수: 17층 중 4층
- 대지권: 역삼동 605-17 대 519.6㎡ 중 1074분의 2.8, 역삼동 605-27 대 554.4㎡ 중 1074분의 2.8
입찰 정보
- 감정가: 242,000,000원
- 최저매각가격: 8,514,000원 (감정가 대비 약 3.5%)
- 입찰일시: 2026.04.22 10:00
- 결과: 유찰 (총 15회 유찰로 추정)
- 청구액: 267,163,400원 (감정가를 상회)
물건 특징 및 위치
본 물건은 서울특별시 강남구 봉은사로 170에 위치한 ‘대건강남헤브리치써밋761’ 오피스텔 4층 418호입니다. 강남구 역삼동 봉은사로에 접해 있으며, 테헤란로와 인접한 강남 업무 및 상업 중심지에 속합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 복합 상권으로 형성되어 있어 직주근접 수요가 높은 지역적 특성을 가집니다.
교통정보
본 물건은 강남의 주요 간선도로인 봉은사로에 바로 접해 있어 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.
- 지하철: 인근에는 2호선 역삼역과 9호선 언주역이 위치합니다. 역삼역까지는 직선거리 기준 약 800m 내외로 도보 10분 이상 소요될 수 있어, 통상적인 초역세권으로 보기에는 다소 여유가 있지만 강남 주요 업무지구 접근성은 양호합니다. 9호선 언주역 또한 유사한 거리로 도보 접근이 가능하여, 강남의 핵심 노선인 2호선과 9호선을 활용한 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.
- 버스: 봉은사로를 따라 다수의 간선 및 지선 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 강남대로, 테헤란로 등 주요 간선도로와의 연계가 우수하여 시내 각지로의 이동이 편리한 교통축을 형성하고 있습니다.
- 차량: 봉은사로에 바로 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 테헤란로, 강남대로 등 강남의 주요 간선도로망과 직결되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 접근성이 탁월합니다. 경부고속도로 반포IC 진출입도 비교적 용이하여 광역 교통망 활용에 유리한 입지입니다.
학군
본 물건지는 주거용 오피스텔이나, 서울 강남구 역삼동이라는 입지 특성상 주변에 우수한 교육 인프라가 형성되어 있습니다. 인근에는 역삼초등학교, 진선여자중학교, 진선여자고등학교 등이 위치하며, 대치동 학원가와도 지리적으로 가까워 교육 시설 접근성이 양호합니다. 초등학생의 경우 역삼초등학교 통학구역에 해당할 가능성이 높으며, 중·고등학교 배정은 강남구 학군에 따라 이루어집니다. 정확한 통학구역 및 학군 배정은 관할 교육청 고시를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
단지현황
- 단지명: 대건강남헤브리치써밋761
- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
- 총 층수: 17층 중 4층
- 전용면적: 14.77㎡ (소형 오피스텔)
- 용도: 오피스텔(주거용)
- 특징: 강남 봉은사로 대로변에 위치한 주상복합 오피스텔로, 소형 평형 위주로 구성되어 1인 가구 또는 직장인 수요가 높은 지역적 특성을 반영하고 있습니다.
주의사항 및 권리분석
본 법원경매 물건은 감정가 2억 4천2백만원 대비 최저매각가격이 8,514,000원으로 현저히 낮은 수준이며, 총 15회 유찰된 이력이 있습니다. 이는 통상적인 유찰 횟수를 크게 상회하는 것으로, 물건 자체의 중대한 하자가 있거나 권리관계에 복잡한 문제가 있을 가능성을 시사합니다.
제시된 정보에 따르면 임차인 현황 및 등기부상 권리관계는 현재 명확히 기재되어 있지 않습니다. 그러나 높은 유찰 횟수와 감정가를 상회하는 청구액(267,163,400원)을 고려할 때, 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 미등기 임차인, 유치권, 법정지상권, 선순위 권리 등 숨겨진 권리나 법률적 제약이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.
또한, 경매 기록에 따르면 현장 확인 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상태를 확인하지 못했으며, 실제 이용상황이 건축물 현황과 상이할 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정의 어려움이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.
입찰 참여 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 면밀히 확인하고, 관할 법원 및 관련 기관을 통해 정확한 권리분석과 임차인 현황 조사를 철저히 진행해야 합니다. 특히, 수차례 유찰된 배경과 낮은 최저매각가격의 원인을 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.
📍 위치
🛣️ 도로뷰 / 건물 이미지
🛣️ 구글 스트리트뷰에서 보기: 서울특별시 강남구 봉은사로 170, 4층418호 (역삼동, 대건강남헤브리치써밋761)